1기 신도시(분당, 일산) 재건축의 시대가 도래하다

지난 27일 국토부가 1기 신도시 재건축 선도지구를 선정했다. 2030년 입주가 목표지만, 우려되는 점도 적지 않다. 국토부는 행정금융 지원에 적극 나설 계획이다. 지난 27일, 국토교통부가 1기 신도시 정비 선도지구 선정 결과를 발표했다. 분당, 일산 등 1기 신도시 내 13개 구역 3만 6천 가구를 재건축하겠다고 밝혔다. 1991년 1기 신도시 입주 이후 33년 만의 일이다.

 

 

 

 

 

 

 

선도지구 공모에는 무려 15만 3천 가구의 신청이 몰릴 정도로 경쟁이 치열했다. 평가 기준 중 주민동의율의 비중이 가장 높았는데, 열기가 뜨거워지면서 만점(주민동의율 95% 이상)을 받은 단지가 상당수 나왔다고 알려졌다. 이에 공공기여, 주차대수 등 나머지 평가 요인이 당락을 갈랐다는 이야기도 나온다.

 

 

 

결과는 절반 넘는 물량을 가져간 분당(3개 구역, 1만 948가구)과 일산(3개 구역, 8,912가구)이었다. 중동(2개 구역 5,957가구), 평촌(3개 구역 5,460가구) 산본(2개 구역 4,620가구)가 그 뒤를 이었다.

 

 

 

이번 선도지구 재건축은 2027년 착공을 시작해 2030년에 입주하는 것이 목표다. 선도지구 규모는 1기 신도시 전체 주택의 9%에 해당할 정도로 크다. 국토교통부는 선도지구를 특별정비구역으로 지정해 관련 재건축 규제를 완화하고 사업 속도를 높일 계획이다.

 

 

 

# 재건축 규제

재건축 규제의 구성 요소는 ‘재건축 연한’, ‘안전진단’, ‘용적률 및 건폐율’, ‘주택공급 규제’, ‘이주 대책’, ‘환경영향평가’, ‘주거환경 개선’이다. 1기 신도시 선도지구 재건축의 경우, ‘안전진단’을 면제받고 법률상 용도지역의 변경과 용적률 상향을 허가받는다.

 

 

 

# 용적률

전체 대지면적에서 연면적이 차지하는 비율을 말합니다. 연면적이란 지하층을 제외한 지상층의 면적을 합한 것을 의미한다. 대지면적이 200㎡인 곳에 바닥 면적이 100㎡인 4층 건물을 올리면, 용적률이 200%가 나온다. 건물을 얼마나 높이 지을 수 있는지를 가늠하는 지표다.

 

 

 

 

재건축을 시작하기 전 해결해야 할 과제가 있다. 대표적인 것이 입주민 이주 문제다. 정부는 이주를 위한 주택 단지를 조성하는 방안을 검토했지만, 주민 반발이 거세자 이를 철회했다. 최근엔 인근 유휴부지에 민간 주택 공급을 장려하고, 한국토지주택공사(LH)가 보유한 영구임대 주택을 재건축하는 방안 등을 검토한다. 다만, 이 정도 대책으론 대규모 이주 수요를 감당하기 힘들다는 지적도 나온다.

 

 

 

교통도 걱정이다. 현재 분당과 일산 등의 1기 신도시에는 서울로 출퇴근하는 차량으로 인해 매일 교통 정체가 발생하는데, 이에 아파트가 재건축되더라도 교통 기반 시설이 개선되지 않으면 반쪽짜리 재건축에 불과하다는 말도 들린다.

 

 

 

선도지구로 선정된 아파트 단지는 공공기여와 임대주택 비율 등을 최대치로 높인 상태라, 현재 조합원의 분담금 부담은 커진 상황이다. 많게는 수억 원의 추가 분담금을 부담할 가능성이 있다. 주민들의 거센 반발이 예상되는 만큼 재건축 절차가 순탄하게 진행되지 못할 가능성도 있다.

 

 

 

 

정부는 재건축에 필요한 다양한 행정적, 재정적 지원을 쏟아부을 방침이다. 우선 12조 원 규모의 미래도시펀드를 조성해 2026년부터 재건축 초기 사업비를 지원할 계획이다. 또 신도시 재건축 사업을 위한 ‘특화보증’ 상품을 만들어 초기 사업비부터 보증받을 수 있도록 보증 시기를 앞당기는 등 사업 자금 마련도 도우려 한다.

 

 

 

한국부동산원과 협력해 분담금 산출 업무도 지원한다. 분쟁의 씨앗이 될 수 있는 분담금을 산출할 때 정부가 개입해 주민 간 갈등을 줄이겠다는 것이다. 나아가 주무부처인 국토교통부는 교육부 및 경기도교육청과 업무협약을 맺어 이주민의 자녀 학업 문제를 해결하겠다고 밝혔다.

 

 

 

이르면 내년 3월엔 전자동의 방식도 시범적으로 도입할 계획이다. 재건축 사업을 진행하는 과정에서 현장 총회가 필요한 경우가 생기기도 하는데, 이때, 출석과 의결을 전자동의 방식으로 진행하면 주민 참여도가 더욱 높아질 거라 본 것이다. 동의 기록 전산화를 통해 동의 절차의 누락과 중복도 예방하겠다는 대책도 내놓았다.