6.27 대책으로 본 부동산 시장: 대출 규제 후 서울 아파트 거래 1/3 토막

초강수 대출 규제에 집값과 거래량이 둔화했다.

주담대 신청액도 하락하고 전세 거래도 줄었다. 정부는 부동산 시장 흐름에 따라 추가 대책을 내놓을 전망이다.

 

 

 

 

 

 

 

정부의 6.27 대책 시행 이후, 서울 집값 상승세가 꺾였다.

지난달 30일 기준, 서울 아파트 매매가 상승률은 0.40%로 전주(0.43%) 대비 소폭 줄었다. 특히 집값 상승 진원지인 강남권과 마·용·성 등 한강 벨트의 상승 폭이 둔화했다. 강남(0.84%→0.73%), 서초(0.77%→0.65%)는 물론 용산(0.74%→0.58%)과 성동(0.99%→0.89%) 등 최근 집값 상승을 주도한 지역도 일제히 감소했다.

 

# 6.27 대책

서울 집값 폭등과 가계대출 증가를 막기 위해 지난 6월 27일 정부가 내놓은 대출 규제 정책을 의미한다. 주담대 한도를 6억 원으로 일괄 제한하는 동시에, 유주택자 주담대 금지, 주담대로 주택 구입시 실거주 의무 부과, 대출 만기 30년 제한, 신용대출 연소득 100%로 제한 등 강력한 규제 정책을 한 번에 발표해 초강력 규제라는 평가를 받는다.

 

 

 

서울 집값 상승세 둔화와 함께 거래량도 급감하고 있다.

대출 규제 전 일주일간 서울 아파트의 거래량은 총 1,629건이었다. 규제 이후 일주일은 577건으로 전주 대비 1/3 수준으로 줄었다. 특히 송파(24건→1건), 서초(15건→1건), 강남(76건→24건), 마포(86건→29건)에서 거래 위축 흐름이 두드러졌다. 물론, 아파트 실거래 신고 기간은 한 달이라 이후 거래량이 늘어날 수는 있지만, 매수 심리가 위축된 것은 분명하다.

 

 

 

규제 발표 일주일 만에 매매 계약 취소 사례도 200건을 돌파했다.

규제 당일에만 85건이 취소됐고, 지난 4일까지 계산하면 총 255건의 계약이 파기됐다. 정부가 발표 당일까지 계약을 체결하고 계약금을 납부한다면 규제를 적용하지 않기로 했지만, 향후 집값 하락을 전망하고 매매를 취소한 것이다. 이 중엔 수 억원의 계약금을 포기한 경우도 있었다.

 

 

 

주택담보대출(주담대) 한도가 6억 원이 되면서 은행권 주담대 신청액도 절반 이상 감소했다. 대출 규제 직전(6월 23일~27일)에는 일평균 주담대 신청액이 7,400억 원대였는데, 지난달 30일부터 지난 3일까지 집계한 신청액은 3,500억 원대에 머물렀다. 일주일 전에 비해 52.7%나 감소한 겁니다. 특히 ‘불장’이었던 강남3구, 마용성(마포·용산·성동) 지역의 대출 신청액이 눈에 띄게 감소했다.

 

 

 

신축 아파트의 전세 시장도 요동친다.

지난달 28일 이후 체결된 전세 계약에 대해 소유권 이전 조건부 전세대출이 막힌 영향이다. 신축뿐 아니라 기존 아파트 역시, 이번 규제에 더해 계절적 비수기까지 겹치면서 신규 계약이 잘 이뤄지지 않는 모습이다.

 

# 소유권 이전 조건부 전세자금대출

임차인이 전세자금대출로 보증금을 내고, 집주인이 받은 보증금을 이용해 분양 및 매매 잔금을 납부하는 것을 뜻한다. 6.27 대책으로 이러한 대출이 막히면서 집주인의 갭투자(전세 끼고 주택 매매)가 더 어려워졌다.

 

 

 

앞으로 전세 시장 불안정은 한동안 이어질 전망이다.

전세사기 사태로 비아파트를 기피하는 현상이 강해져 연립주택 등 빌라 공급 시장이 위축한 데다가, 내년 서울 민영 아파트 입주 물량도 올해에 비해 크게 줄어들기 때문이다. 여기서 초강력 대출 규제까지 더해져 집을 매수하려던 실수요자들이 전세를 찾을 가능성이 높아졌다는 점도 변수이다. 대출 한도가 줄어든 만큼 보증금의 일부를 월세로 돌리려는 임차인과, 전세 대출 없는 임차인과 계약하려는 집주인의 니즈가 맞아떨어지며 보증부 월세 전환도 늘어날 것으로 보인다.

 

# 보증부 월세 전환

일반적으로 반전세라 불리는 계약으로, 보증금 일부를 월세로 내는 전세의 월세 전환 형태이다. 순수 월세보다는 보증금이 높지만 전세보다는 보증금이 낮고 보증금에 월세를 추가로 납부하는 형식이다.

 

 

 

금융당국과 국토부는 강남권 일대를 시작으로 서울 전역과 과천 등 경기 일부 지역에 대한 현장 점검도 시작한다. 이번 점검에서는 자금 조달 과정에서의 위법 여부를 중점적으로 볼 예정이다. 부동산 매입자의 자금 조달 계획서 작성 항목과 증빙자료 일치 여부를 살피고 금융 기관 대출 내역이 부적절하면 추가 조사에 착수할 예정이다. 또 법인 명의로 기업운전자금 명목의 대출을 받은 후에 주택을 매수하는 등 편법 거래도 주요 단속 대상이다. 각 지자체와 협력해 실거주 의무 이행 여부도 확인할 전망이다.

 

# 자금 조달 계획서

부동산 거래 시 주택 구매 자금을 어떻게 마련했는지 상세히 밝히는 서류이다. 현재 투기과열지구 및 조정대상지역 내 주택 거래 시 의무 제출해야 한다. 현재 투기과열지구와 조정대상지역은 강남3구와 용산구이다.

 

# 기업운전자금

기업이 정상적 영업 활동을 지속하기 위해 필요한 자금. 은행 대출은 가장 일반적인 운전자금 조달 방식으로 기업의 사업 계획 등을 평가해 실행한다.