치솟는 서울 집값 잡는다! 정부, 초강력 대출 규제 돌입, 이재명 정부의 대출 규제 정책 요약

지난 28일부터 수도권에 고강도 대출 규제가 시행됐다. 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한되고, 대출을 받아 집을 사면 6개월 이내 전입 의무가 생긴다. 치솟는 집값과 급증하는 가계대출을 잠재울 수 있을지 주목받는다.

 

 

 

지난 28일부터 수도권 주택담보대출(주담대) 한도가 6억 원으로 줄었다. 개인의 소득이나 집값과는 상관없이 대출 한도를 일정 액수로 제한한 것은 매우 이례적인 조치로, 그만큼 강력한 규제라 여겨진다. 강남 3구와 용산에서 시작된 집값 급등세가 마포·용산·성동 등 다른 지역으로도 옮겨붙기 시작하면서, 정부가 초강수를 둔 것이다. 수도권 주담대의 만기도 원래는 은행별로 달랐는데, 최대 30년으로 일률화했다.

 

 

 

 

 

 

또한, 대출을 받아 집을 사면 6개월 내 전입 의무도 생겼다. 투자자가 전세 세입자를 구해 전세 보증금으로 집값의 일부를 충당하는 갭투자를 막기 위한 대책이다. 다주택자에 대한 규제도 강화됐다. 다주택자는 대출로 주택을 추가 구입할 수 없게 됐고, 생활안정자금 목적으로도 주담대를 받을 수 없다. 1주택자도 규제를 피할 수 없다. 원래 이사를 하기 위해 대출을 받아서 다른 주택을 살 경우 기존에 살던 집의 처분 기한은 2년이었는데, 이번에 6개월로 단축됐다.

 

# 갭투자

전세보증금을 활용해 적은 자기자본으로 집을 매입하는 투자 방식. 예를 들어 아파트 매매가가 6억 원이고 전세가가 5억 원이라면 둘 사이의 갭(차이)인 1억 원의 자금만으로 집을 사는 것이다.

 

 

 

이 외에 각종 주담대 한도도 축소됐다. 우선 수도권 내 생애 최초 주택 구입 목적의 LTV(주택담보대출비율)가 현행 80%에서 70%로 줄었다. 디딤돌 대출(매매), 버팀목 대출(전세) 등 정책 자금 대출 한도도 줄어든다. 수도권 내 전세대출 보증 비율도 현행 90%에서 80%로 축소되는데, 보증 비율이 하향 조정되면 은행의 대출 심사가 깐깐해지고, 전세 대출 한도도 줄어들 수 있다.

 

# LTV(주택담보대출비율)

주택 가격 대비 대출 가능한 금액의 비율을 말한다. 은행권에서 집을 담보로 돈을 빌려줄 때 최대 얼마까지 대출해줄 수 있는지를 정하는 기준이다.

 

 

 

정부가 이런 초강력 대책을 내놓은 건, 최근 서울 집값 상승세가 심상치 않기 때문이다. 6월 넷째 주 기준 서울 아파트 가격은 0.43% 오르며 전주(0.36%) 대비 상승 폭이 커졌다. 문재인 정부 시절인 2018년 9월(0.45%) 이후 6년 9개월 만의 가장 높은 수치이다. 특히, 성동구(0.99%), 마포구(0.98%)의 집값이 1주일 만에 1% 가까이 오르면서 집값 상승세가 강남 3구 이외 지역으로 확산되는 조짐까지 나타났다. 수도권 다른 지역으로 상승 불길이 번지는 것을 막기 위해 대책을 내놓은 것이다.

 

 

 

가계 대출 급증도 이번 대출 규제가 나온 배경으로 지목된다. 지난 26일 기준, 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 가계대출 잔액은 752조 원을 돌파했다. 지난 5월 말(748조 812억 원)보다 4조 원 이상 불어난 것으로, 하루 평균 약 1천 890억 원씩 증가한 셈이다. 작년 8월 이후 10개월만에 가장 빠른 속도이다. 집값 상승세가 이어지면서 주택 매수 수요가 늘어난 데다가 7월부터 시행되는 3단계 스트레스 DSR 규제 시행을 앞두고 대출 막차 수요가 몰린 영향이다.

 

# DSR(총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio)

DSR은 갚아야 할 모든 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 값이다. 예컨대 DSR 40% 규제가 적용되면 연봉이 1억 원인 사람은 연간 상환액이 4,000만 원이 넘지 않도록 대출을 받을 수 있다.

 

 

 

다만, 이번 규제 효과는 8월이 돼야 나타날 것으로 보입니다. 7월 실행되는 주담대의 경우 이미 한두 달 전 승인이 난 경우도 있기 때문이다. 또한, 금융당국이 7월부터는 가계대출 규모를 기존 계획의 50% 수준으로 감축할 계획이라고 밝히면서, 향후 가계대출 월간 증가 폭은 3조~4조 원 아래로 관리될 전망이다.

 

 

 

당장 이번 대책으로 서울 아파트의 74%가량이 영향을 받을 전망이다. 서울 아파트 평균 가격이 14억 6천만 원 선인 것을 고려하면, 적어도 8억 6천만 원의 현금이 있어야 아파트를 구매하는 것이 가능해 졌다. 이에 시행 첫날인 28일부터 주택 매수 문의가 뚝 끊겼다는 보도가 나왔다. 초강력 규제가 어느정도 효과를 냈다는 것이다.

 

 

 

금융당국은 필요시 추가 규제에도 나설 계획이다. 규제지역 LTV 강화, 전세대출 및 정책대출 DSR 적용 확대 등이 거론된다. 또 현재 강남3구, 용산구로 한정된 부동산 규제 지역이 확대될 수 있다는 분석도 나온다. 이와 함께 주택 공급 계획을 통해 시장 불안감을 해소하겠단 방침이다. 우수한 입지에 충분한 규모의 주택이 안정적으로 공급될 수 있다는 확신을 줘서 집값을 안정적으로 관리하겠다는 것이다.