부동산 규제 대폭 완화! 서울 등 4곳 빼고 모두 규제 푼다.

윤석열 정부의 남은 기간,

부동산 정책의 풍향계가 될 부동산 규제 완화 조치~!

 

 

고금리, 고물가 시대에 부동산이고 주식이고 모든 자산이 하락중이다.

자산 시장에 겨울이 아니라 거의 빙하기가 온 듯 하다. 이제 부동산도 거품이 많이 꺼진 듯 한데, 이렇게 침체된 부동산 경기를 살리려고 정부가 부동산 규제를 대폭 완화한다.

 

 

서울과 경기도 일부 지역을 뺀 모든 지역을 규제 지역에서 제외한다는 것이다.

주택담보대출 규제도 풀어 내집 마련을 활성화한다는 계획이다. 하지만 정책의 한계를 지적하는 목소리도 높다.

 

 

이번 정책은 실수요자의 주거 문제를 해결하고 집 값이 너무 빨리 떨어지는 것을 막기 위해서라고 정부는 설명한다. 이번 정책은 윤석열 정부의 앞으로 남은 기간동안 어떤 방향을 추구할 지 보여준다.

 

 

주거 문제는 국민의 삶의 질과 직접적으로 연결된다.

우리나라는 국민 자산의 약 80%가 부동산에 편중돼 있다.

정부 정책 하나가 국민의 전반적인 재산 상태를 좌지우지할 수 있다. 집값은 그래서 굉장히 예민한 문제다.

 

 

1. 규제지역 싹 다 풀어버려~!

 

이번 조치로 대부분의 지역이 규제 지역에서 해제됐다.

서울과 경기 등 4개 지역은 아직 집값이 높아 해제 대상에 들어가지 않았다. 집을 사고파는 전 과정에 대한 규제가 완화된다. 먼저 부동산 투기를 막기 위한 조치였던 부동산 규제 지역이 해제된다. 규제 지역으로 지정되면 청약과 담보대출을 받기 어렵고, 주택 거래 시 세금을 많이 내야 한다.

 

자료 출처: 디지털 타임스

 

이번에 해제된 지역은 수원, 안양, 구리, 군포 등 경기도 9곳이 투기과열지구에서 해제됐다.

고양, 남양주, 김포 등 경기도 22곳과 인천 전 지역(8곳), 세종 등 모두 31곳이 조정대상지역에서 해제됐다. 지난 9월엔 인천과 세종이 규제 지역에서 빠졌는데, 이번엔 서울과 경기 ㅇ리부 4곳을 제외한 모든 지역이 제외되었다.

 

 

2. 서울과 경기 4곳은 도대체 어디여?

 

서울 전역과 경기 4곳(과천, 성남, 하남, 광명)은 해제되지 않고 2중 규제지역으로 남게 됐다.

해당 지역들은 집값이 떨어지기 시작한 지 얼마 되지 않았기 때문이란다. 집 값이 안정된다고 해도 강남3구가 투기과열지구에서 해제될 때까지는 시간이 꽤 걸릴 것으로 보인다. 과거에도 강남3구는 2003년 투기지역으로 지정됐다가 2012년에야 지정이 해제됐었다.

 

 

3. 대출받아 집 사세요~!!

 

정부가 부동산 정책의 목적을 가계부채 억제에서 부동산 시장 연착륙(부드러운 착륙)으로 전환하며 부동산 대출규제 추가 완화에 나섰다. 원래 규제 지역에선 15억 원 이상의 집을 살 때 주택담보대출(주담대)을 받을 수 없었다.

 

 

하지만 이제 무주택자와 기존 주택을 처분하는 1주택자는 받을 수 있게 됐다.

또한 기존 LTV(주택담보대출비율)를 낮게 설정해 대출 한도를 규제해왔는데, 이제는 LTV를 일괄적으로 50%로 높여 대출 한도도 늘려주기로 했다.

 

 

4. 그래서 과연 대출받아 집 사는 사람이 늘까?

 

하지만 일부에서는 이번 규제 완화의 효과가 크지 않을 것이라고 지적한다.

연이은 금리 인상으로 주담대 금리도 7%에 달하고, 앞으로 집 값이 더 떨어질 수 있다는 기대 심기가 더 크기 때문이다. 요즘 분위기에서 누가 집 살려고 하냐? 더 떨어지라고 기도하지...

 

 

LTV는 풀었지만 DSR은 여전히 그대로다.

소득을 기준으로 상환 능력을 평가하는 총부채원리금상환비율(DSR)이 여전히 40%로 묶여 있는 만큼 고소득자와 저소득자의 대출 한도 편차는 여전히 크다. 아직 금융위원회는 ‘DSR 규제 완화에는 신중히 접근해야 한다’ 라는 보수적인 입장을 보이고 있다.

 

 

5. 정부가 왜 이렇게 적극적으로 나서는 거지?

 

규제 완화 정책의 궁극적인 목표는 부동산 수요를 늘려 공급 물량에 맞추는 것이다.

또한 미분양 물량이 늘어나 건설 경기가 침체하는 일도 예방하려 한다.

 

 

결국 얼어붙은 부동산 시장에 수요를 끌어올려야 하는데...

지금같은 분위기에서는 쉽지 않은 일이다. 최근 주택 수요 위축으로 미분양 물량이 증가하며 거래가 급감하고 있다. 수요와 공급의 법칙에 따라 집 값은 계속 내려가고 있다. 수도권 집 값은 27주 연속 하락 중이라 하락폭이 너무 가파르다는 목소리가 커졌다.

 

 

이렇게 수요가 급감하니, 당연히 건설업체들도 울상이다.

실제로 최근 건설업계 상황이 좋지 않다. 불난집에 부채질 하듯, 레고랜드 사태로 시작된 자금시장 경색으로 사채 수요가 급감해 건설사들은 만기어음을 연장하지 못하고 있다. 이번 정책에는 미분양건수를 낮춰 건설사의 자금이 묶이는 것을 방지하겠다는 의도도 담겨 있다.

 

 

6. 그럼 앞으로 또 어떻게 해야 하는거지?

 

정부는 올해에만 벌써 두 차례에 걸쳐 규제지역을 해제했다.

오른 집값을 잡겠다던 정부의 정책은 점점 부동산 경기 부양 쪽으로 방향을 틀고 있다. 부동산 시장은 움직임이 느리다. 정책이 바로 효과를 낼 때도 있지만 보통 수년 뒤에 시장에 반영되곤 한다. 이번 정책 역시 효과가 나오는 데 시간이 꽤 걸릴 수도 있다.

 

 

윤 정부는 출범할 때 다음과 같은 부동산 공약을 밝혔다.

“충분한 주택 공급 및 시장 기능 회복을 통한 부동산 시장 정상화”

이는 문재인 정부 시절 엄청나게 오르던 집 값을 잡겠다는 의도였다.

 

 

그런데, 몇 년 전까지 무섭게 오르던 집 값이 이제는 급격하게 하락중이다.

상황이 바뀐 것이다. 윤 정부는 원래의 정책 방향성을 수정해야 하는 상황에 놓였다.

한 전문가는 “공약과 달리 곧 공급 물량을 조절해야 할 수도 있을 것” 이라고 평했다.

 

 

전 세계가 고금리, 고물가 시대로 접어들면서 부동산 시장의 상황이 급박하게 돌아가고 있다.

그런만큼 정부는 보다 유연하고 능동적인 부동산 정책을 고민해야 할 것이다.

지금처럼 얼어붙은 부동산 시장을 다시 녹이려면 무엇이 근본적인 원인인지 잘 따져 우선순위를 두고 정책을 추진해야 하지 않을까?

 

 

또한 대외 시장의 여러 변수가 아직 녹록치 않기 때문에,

어려운 현 시국을 돌파하려면 정말 치열하게 고민에 고민을 거듭해야 할 것이다.

그나저나 박근혜 정부 초기에 대출받아 집 사라고 했는데, 그때가 갑자기 겹쳐보이는 것은 왜일까?

그런데 사실 대출받아 집 사기에는 지금 부동산 시장 여건이 너무 혹독하기만 하다. 😐🙄