꿈달의 미국 주식 장기 투자

미국 프롭테크 대표기업 오픈도어(OpenDoor)의 가치와 경쟁력

꿈달(caucasus) 2021. 2. 17.
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미국 프롭테크 대표기업 오픈도어(OpenDoor)의 가치와 경쟁력

 

여러분, 안녕하세요~ 오는 봄을 시샘하는지 새벽 내내 눈이 많이 내렸네요. 아침 출근하시는데 힘드셨을텐데, 안전사고에 유의하시기 바랍니다. ^^ 오늘은 지난주 소개했던 동물 관련 헬스케어 세계 1등 기업 조에티스에 이어 또다른 미국의 혁신기업을 소개하려고 합니다. 

 

코로나19 사태로 여러 산업이 수혜를 입고 있는데요. 그 중 한 가지는 바로 ‘프롭테크’입니다. 여러분은 ‘프롭테크’ 라는 말을 들어보셨는지요? 저도 얼마전에 티친님 또링또링님이 올려주신 포스트를 읽고서 알게 되었습니다. 프롭테크‘부동산(property)’‘기술(technology)’을 합성한 말로 정보기술(IT)을 활용해 부동산과 관련한 다양한 서비스를 제공하는 산업을 말합니다.

 

우리나라에서도 '직방'이나 '다방'같은 기업들이 바로 프롭테크 기업들의 예라고 보시면 되겠습니다. 미국에도 이같은 프롭테크 기업들이 많습니다. 가장 대표적인 기업으로 질로우(Zillow) 와 오픈도어(OpenDoor)가 있습니다. 이 중에서 시장 점유율 50%를 차지하고 있는 오픈도어라는 기업에 대해 소개해드리고자 합니다. (또링또링님이 올려주신 오픈도어 관련글은 아래에 링크해두었습니다. 같이 보시면 더 좋을 것 같아요. ^^)

 

 

부동산 + 첨단기술 = 프롭테크 기업, 오픈도어 (from 카카오와 네이버는 어떻게 은행이 되었나)

안녕하세요. 똘이 아부지입니다. 이전 앤트그룹 소개에 이어 한국분들에게는 다소 생소한? 기업을 한 번 소개해 볼까합니다.(저 빼고 다 아셨을지도...) 작년 코로나 바이러스와 함께 직장인들에

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오픈도어는 2014년 초에 시작되었습니다. 공동 창립자는 Eric Wu*, Keith Rabois 및 Ian Wong과 같은 IT 기술 베테랑들입니다. 에릭의 첫번째 창업은 바로 렌트어드바이저(RentAdvisor)였습니다. 집을 구하는 사람들이 참조할 수 있도록 각 지역과 임대인에 대한 후기가 기록되어 있는 사이트입니다. 렌트어드바이저는 2013년 아파트먼트 리스트(Apartment List)에 인수되었고, 에릭은 또 다른 창업에 나서게 됩니다. 바로 각 지역의 범죄 통계와 주택 가격을 알려주는 스타트업 모비티(Movity)입니다. 모비티(Movity) 역시 1년 후 다른 부동산 사이트인 트룰리아 (Trulia)에 매각되었습니다. 공동창업자인 Rabois는 PayPal과 Square의 전 임원이었으며 Wong은 Square에서 머신러닝 전문가로 일했습니다. 오픈도어는 소프트뱅크와 안드레센 호로비츠 등이 투자를 했고, 2019년 기준 오픈도어의 기업 가치는 38억 달러(한화 4조2천억원)에 달합니다.

 

프롭테크 기술을 활용한 미국의 부동산 거래 앱 Opendoor

*오픈도어는 에릭 우(Eric Wu)의 주도로 창업된 기업이라고 보면 됩니다. 그는 2001년 애리조나 대학에서 경제학을 공부하던 시절에 자신과 두 여동생을 키웠던 억척스러운 어머니 탓에 일찍 경제관념을 가지고 있었다고 합니다. 그는 특히 매달 내는 임대료가 낭비라고 생각했다고 합니다. 그래서 주택을 구입하기를 원했고 방법을 찾기 시작했습니다. 학교에서 받았던 장학금을 모아왔던 그는 자신의 자금 2만 달러를 선수금으로 한 주택담보 대출을 받게 됩니다. 그 돈으로 학교 근처의 방 3개 짜리 주택을 구입할 수 있다는 사실을 알게 되었습니다. 장학금을 주택 구입 선수금으로 낸 탓에 학비가 없던 그는 그 집에 살면서 방과 차고를 각각 별도의 스튜디오 아파트로 개조한 후 두 사람에게 임대했습니다. 그리고 그 임대소득으로 학비를 비롯한 주택 대출금을 갚아나가기 시작했습니다. 그리고 이런 방법을 통해서 지속적으로 자산을 늘려 나갔습니다. 투자는 이제 그의 취미처럼 되었고, 그는 코딩과 웹사이트를 구축하는 방법을 배우기 시작했습니다. 이때의 경험들은 그가 부동산 관련 기업을 창업하는데 큰 영향을 주었습니다.

 

오픈도어는 주소만 제공하면 자체 빅데이터, 인공지능(AI) 기술을 적용해 현금 매입가를 제시합니다. 매도인이 승락하면 통상 3개월이 걸리는 매매 절차를 며칠 내에 끝내고 현금 지급까지 완료합니다. 미국에서 주택 매매시 평균 부동산 중개수수료는 매매가의 5.5%이지만 각종 부대비용이 중개수수료 못지않게 발생합니다. 오픈도어는 이 수수료를 7%로 높게 받는 대신 기타 수수료는 0%로 만드는 전략으로 시장을 개척했지요.

 

 

오픈도어가 거래한 주택은 2017년 3127채, 2018년 7470채, 2019년 1만 8799채로 급격히 증가했습니다. 매출은 2017년 7억달러, 2018년 18억달러, 2019년 47억달러로 증가했습니다. 다만 2020년에는 코로나19 사태로 사업이 위축되었습니다. 지난해 3~4월 일시적으로 사업을 중단하기도 했다가 재개했습니다. 오픈도어는 2023년까지 98억달러 매출을 달성, 미국 전체 주택시장의 4%를 차지한다는 계획을 세웠습니다. 4% 인데 98억달러 매출이라... 한화로 약10조원입니다. 미국 부동산 시장의 규모가 어마어마하네요.

 

오픈도어에 대한 창업자들의 아이디어는 정말 혁신적이고 파괴적이었습니다.

그들은 주거용 부동산 거래 프로세스를 완전히 새로 짜려고 했습니다. 모바일 앱을 통해 누구나 쉽게 집의 가치를 결정하고, 자금을 조달하고, 검사를 수행하고, 동영상 안내를 경험하고, 소유권, 대금 결제 처리를 할 수 ​​있도록 만들었습니다. 오픈도어는 주택 소유자가 며칠 내에 주택을 판매 할 수있는 기능을 제공합니다. 이 과정에서 오픈도어는 매물이 되는 주택을 현금으로 우선 구입합니다. 이렇게 간소화 된 프로세스로 인해 주택 판매자의 중간비용이 저렴합니다.

 

오픈도어를 통해 거래되고 있는 매물을 표시한 물건

오픈도어가 수익을 어떻게 발생하는지 조금 더 자세하게 알아봅시다.

 

1. 거래 차액

> 오픈도어는 주택 매입 후 가치를 높이기 위해 수리하고 다시 매각하는 과정에서 발생하는 매매차익을 주 수입원으로 삼고 있습니다. 주택을 매매를 위한 최상의 컨디션으로 만듦으로서 주택의 가치를 높이는 방법입니다.

 

2. 주택 담보 대출 프로그램

> 오픈도어를 통해서 주택을 매입하고자 하는 고객을 대상으로 담보대출 프로그램을 제공합니다. 그리고 여기서 발생하는 이자가 수익원 중 하나입니다.

 

3. 주택 연결 프로그램

> 고객이 새로운 주택을 구입하고자 할 때 구매자와 지역의 건축업자를 연결시키는 프로그램입니다. 만일 고객이 이 연결 프로그램을 통해서 주택을 구입하는 경우, 건축회사로부터 수수료를 지급받는 방식입니다.

 

그동안 미국의 부동산 거래 시장은 매우 보수적이고 IT 기술에 영향을 거의 받지 않던 영역이었습니다. 하지만 프롭테크의 등장으로 이제는 부동산 거래 시장도 AI와 IT기술이 접목되어 획기적인 변화의 소용돌이에 놓여 있습니다. 제가 예전에 소개했던 인슈어테크(보험+IT기술) 기업인 레모네이드와 오픈도어는 유사한 점이 많습니다. 두 기업 모두 보수적이고 IT기술의 영역 밖에 있던 보험과 부동산 거래 시장에 변화와 혁신을 가져왔고 기존 시장의 경쟁자들을 파괴할 정도로 막강한 영향력을 보유했다는 것입니다. (레모네이드에 관한 이야기는 저의 아래 글을 참고하세요~)

 

 

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그럼, 오픈도어의 이야기로 돌아가 보겠습니다. 모든 것에는 명암이 존재하지요. 그렇다면 오픈도어의 강점과 약점은 무엇일까요?

 

[ 강점 ]

오픈도어를 사용한 고객들의 만족도 점수가 매우 높은 것으로 나타났습니다. 오픈도어를 다른 사람에게 사용할 것을 추천하는 점수(NPS)가 70점입니다. 이 점수는 Netflix, Uber 의 점수보다 높은 것입니다. 이점은 무엇을 의미할까요? 오픈도어의 서비스가 사용자들의 니즈를 제대로 만족시켜주고 있다는 것입니다. 또한 충성고객을 확보할 수도 있을 것입니다.

 

또 다른 오픈도어의 가장 큰 매력은 미국의 거대한 부동산 시장입니다. 오픈도어에 따르면 주거용 부동산 시장은 무려 1조 6천억 달러(한화 약177조원)에 달하는 "미국에서 가장 큰 영속된 시장 "입니다. 참고로 미국의 자동차 시장의 가치는 약841억 달러이고 식품 매출은 1조 달러입니다.  

 

또한 부동산 시장도 매우 세분화되어 있습니다. 미국에는 약 2백만 명의 부동산 중개인이 있고 이들 중 약 28%가 다른 직업을 가지고 있습니다. 이들이 온전히 부동산 중개를 전업으로 삼고 있지 않고 있다는 것이지요. 장기적으로는 오픈도어가 더 많은 시장 점유율을 확보 할 수 있을 것입니다.

 

[ 약점 ]

결국 최대의 약점은 바로 오픈도어가 추구하는 사업이 이전에는 없던 새로운 사업 프로젝트이며, 보수적인 미국의 부동산 거래 시장에서 검증되지 않았다는 점입니다. 기존에 없던 새로운 아이디어로 승부하는 벤처 창업 기업에게는 이점이 최대의 숙제입니다.

 

또한 내수 경제가 지속적으로 침체된다면 어떨까요? 이로 인해 채무 불이행을 하게 되는 사람들이 증가하면서 주택 시장이 악화되면 어떻게 될까요? 이러한 환경에서 오픈도어는 대량의 주택 재고를 보유해야하기 때문에 위험에 처할 수 있습니다. 이는 매우 비효율적이며 회사의 수익창출에 큰 부담을 줄 수 있습니다.

 

그리고 오픈도어와 경쟁하는 기업들이 있습니다. 이미 질로우(Zillow)는 광범위한 프롭테크 서비스를 제공하고 있고 이미 이 분야에서 브랜드 선점 효과를 누리고 있습니다. 또한 레드핀(Redfin)도 최근 흑자 전환에 성공하는 등 빠른 성장을 하고 있습니다. (현재 오픈도어는 이 분야에서 50% 의 시장 점유율을 확보하고 있습니다.)

 

추가로 지난해 코로나19 사태로 인한 미국 내수 경제 침체로 인해 오픈도어의 2020년 매출이 48 % 감소했으며 매출이 회복되려면 몇 년이 걸릴 것으로 예상되고 있습니다.

 

그럼에도 불구하고, 오픈도어는 기존 미국의 부동산 거래 시장에 혁신을 몰고 왔으며 장기적인 관점으로 보면 프롭테크 기업의 대표주자가 될 수 있을 것으로 판단됩니다. 하지만 약점에서 볼 수 있듯이 여러가지 리스크도 존재하는 만큼 신중하게 판단한 후 투자해야 할 것입니다.

 

참고로 얼마전 미국 월가의 상장지수펀드(ETF) 운용사 아크인베스트가 오픈도어 주식을 1000만달러어치 넘게 사들인 것으로 나타났습니다. 이미지 공유 플랫폼 기업 핀터레스터 주식도 4384만달러어치를 매수했다고 하네요. (핀터레스트 관한 이야기는 아래 저의 글을 참고하세요~)

 

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기관에서 오픈도어의 성장 가능성에 주목했다는 점에서 반가운 뉴스입니다.

주가 상승의 큰 동력은 바로 기관의 투자가 이루어져야 가능하기 때문입니다. 또한 기관은 막대한 자금을 운용하기 때문에 매우 분석적적이고 신중하게 투자가 이루어집니다. 때문에 아크인베스트가 오픈도어의 주식을 대량 매수했다는 사실은 이 기업의 성장 가능성을 기관에서 인정하기 시작했다는 점을 방증합니다. 또한 현재 오픈도어의 주식 보유 현황을 보면 기관투자 비중이 불과 5%에 불과합니다. 이는 더 많은 펀드 운용 기관들이 향후 오픈도어의 주식을 더 매수할 수 있다는 것을 예상할 수 있습니다. 기업이 꾸준히 성장하고 그 가치가 올라가면 기관들은 투자할 수밖에 없기 때문입니다.

 

오픈도어 주식 소유자별 보유 현황(2021.1.기준)

이와 유사하게 Loup Ventures 라는 벤처 캐피탈 회사는 프롭테크 기술의 대중화로 2030년까지 부동산 거래의 10% 정도가 프롭테크 기술로 이루어질 것이라고 예상했습니다. 따라서 경제가 회복됨에 따라 질로우와 오픈도어의 주가가 향후 5년 동안 3배로 늘어날 것으로 예측했습니다. 이같은 결과는 미국의 젊은 세대는 사용자 경험에 최적화 된 디지털 솔루션을 선호하기 때문이라고 합니다. 밀레니얼 세대와 Z세대는 미국 인구의 40% 이상을 차지하며 향후 10년 동안 주택 매매의 주요 고객이 될 것입니다. 그들은 기존의 부동산 중개인 대신 오픈도어를 통해 주택을 거래할 잠재 고객들입니다.

 

오픈도어에 대해 조사하고 소개를 하다 보니 매우 긴 글이 되었네요.

여러분은 오픈도어 라는 기업에 대해 어떻게 생각하시나요? 저는 이 기업이 미국의 보수적인 부동산 거래 시장을 획기적으로 변화시킬 막강한 파괴력을 지니고 있다고 생각합니다. 수익 창출 구조도 매력적이고요. 지금 영위하는 수익 창출 방법 외에 새로운 수단을 강구할 것도 분명합니다. 변화하는 시대의 트렌드에 부합하는 기업이라고 생각합니다. 물론, 제가 이 기업에 꽂혀서 좋은 점만 더욱 돋보이는 것 같기도 합니다. 투자는 본인의 판단하에 신중을 기하시기 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. ^-^

 

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