코로나 사태와 제로금리 시대 부동산의 향후 전망과 투자전략

 

코로나 사태와 제로금리 시대 부동산의 향후 전망과 투자전략

 

지난 3월 16일 한국은행이 금리를 0.5%포인트 낮추면서 우리나라는 역사상 처음으로 기준금리 0% 대 시대에 진입하였다. 일반적으로 금리가 인하되면 부동산 가격은 상승을 불러오는데 지금과 같은 코로나 위기 상황에서는 이야기가 다르다. 이미 지난해 12·16 대책으로 고가 주택에 대한 대출 규제가 실행돼 유동성이 막힌 데다 코로나19로 국내외 실물경기가 위태롭기 때문이다.

 

 

하지만 반대로 생각해보면 코로나19 사태가 종식된 이후에는 엄청난 유동성 자금이 부동산 시장으로 유입될 가능성도 있다. 지난 IMF 위기와 2008년 금융위기 당시에도 자산가치가 하락된 주식, 부동산 등 투자시장에 투자한 사람들은 단기간에 회복하며 수익을 많이 남겼기 때문이다. 이와 관련해 부동산 관련 전문가들의 코로나 사태와 제로금리 시대 부동산의 향후 전망과 투자전략에 대해 조사해보았다.

 

 

많은 부동산 전문가들은 지금의 금리 인하가 당장 집값 상승을 이끌 위험은 크지 않고 오히려 코로나19 충격이 오래가면 집값의 하방경직성이 깨질 수 있다고 예기한다.

 

그러나 반대로 코로나19가 단기간에 해결된다면 풍부한 유동성이 부동산시장을 자극할 수 있다고 전망했다.

금리가 0%대로 떨어진 만큼, 월세가 나오는 다가구연립 등 주거용 수익형 부동산 수요가 늘 것이라는 전망도 나왔다. 또한 지금 당장 집을 사야 한다면 6월 전에 쏟아지는 급매 물건을 잡을 것을 추천했다.

하지만 코로나19 사태가 조기에 종식될 것으로 보이지는 않기 때문에 2분기 상황을 지켜보며 시장에 관심을 가지고 지켜봐야 할 것 같다.

 

앞서 이야기 했듯이 대부분 전문가는 저금리로 인한 부동산시장 영향이 제한적일 것이라고 본다.

기준금리가 제로의 영역에 진입했다고 해도 코로나19가 세계적 유행으로 번지면서 실물경제가 잔뜩 위축된 상황이어서 금리인하는 곧 집값 상승이라는 반비례 공식이 작동하지 않는다는 것이다.

 

 

또한 이미 정부는 12·16 대책으로 돈줄을 죄어 놨다.

12·16 대책을 통해 9억원 초과분의 주택담보대출비율을 20%로 조이고 15억원이 넘는 주택은 담보대출을 아예 금지했다. 이로 인해 금리 인하에 따른 투자 유인이 떨어진 상황이다.

 

저금리 영향력이 제한적이기 때문에 매도를 하려고 물건을 내놓아도 사줄 사람이 없고, 매수하려는 수요자도 잠시 관망하려 들 것이다. 이에 따라 부동산 전문가들은 지금과 같은 저금리, 코로나19 위기의 시대에 다음과 같은 투자전략을 제시하였다.

 

우선 송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 지금 풀린 유동성은 더 깊은 하강 국면을 막아주는 역할 정도이지 실물자산 가격을 자극할 수는 없다면서 오히려 현재 확실한 대체투자 수단은 부동산보다는 <달러>라고 조언했다.

 

안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 저금리 시대에는 월세가 나오는 <주거용 수익형 부동산>을 추천했다.

안 부장은 "은행에 맡기면 1%대 금리다. 월세가 나오는 다가구, 오피스텔은 이보다 상대적으로 높은 금리이기 때문에 투자처로 주목받을 수 있다"고 했다. 경기침체로 자영업자 등 상업시설 임차인의 실적이 나빠지고 있기 때문에 주거 목적의 수익형 부동산이 더 안전하다는 것이다.

 

올해 실거주 목적의 주택 매입을 고려하는 무주택 실수요자들은 수억 원 내린 강남 재건축 급매물을 주목할 만하다. 지난해까지 고공 행진하던 서울 집값은 3월부터 하락세로 접어들었다. 한국감정원 주간 아파트값 동향에 따르면 서울 아파트값(3월 23일 기준)은 전주 대비 0% 보합세를 보인 가운데 강남구와 서초구 상승률은 각각 –0.14%, 송파구는 –0.1%로 강남3구가 일제히 하락세로 돌아섰다. 개포 주공 등 재건축 아파트를 중심으로 3억~4억원씩 내린 매물이 나오고 있다.

 

또한 세금 부담으로 오는 6월 전에 집을 처분하려는 급매가 나올 수 있기 때문에 4~5월간 시장을 관심있게 지켜봐야 한다. 종합부동산세는 6월 1일을 기점으로 보유 주택 수를 가지고 책정한다. 또한 10년 보유 주택에 대한 양도세 완화 기간이 6월까지다. 투자 목적으로 보유하던 강남 재건축 매물이 제일 먼저 급매로 나오기 때문에 6월 말까지 잔금을 치를 여력이 된다면 3억~4억원 싸게 나온 급매물을 잡을 수도 있을 것이다.

 

앞서 예기했듯이 15억원 이하 주택에 대해서는 대출이 가능하다.

주택담보대출 금리가 낮기 때문에 실수요자는 그나마 부담을 덜 수 있다.

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 서울 지역 내 핵심 입지 아파트를 추천했다.

왜냐하면 지금과 같은 변동성이 큰 상황이라면 핵심 주거지 대장 아파트를 매수해야 집값 하락이 덜하기 때문이다. 실거주 수요자라면 매수 타이밍이다.

 

송인호 위원은 주택 수요와 지역 개발 등 펀더멘털에 의해 집값이 상승하는 곳을 추천하며 그중 한 곳으로 세종시를 추천했다. 세종시는 소득과 지역 개발, 인구 유입 등 이유로 합리적인 선에 올랐고 실거주 목적의 장기적 투자라면 기초가 튼튼한 곳을 선택해야 한다.

 

가점이 높은 경우에는 청약이 기회가 될 수 있다.

일부에서는 2008년 금융위기 이후 대규모 미분양 사태가 올지 모른다며 청약시장 전망에 대해 회의적이다. 그러나 김규정 위원은 주요 핵심지(서울 등 수도권)에 대한 청약은 분양가 통제 등으로 가격이 싸게 나오기 때문에 실수요자 입장에서 이익이다. 청약시장은 코로나19와 관계없이 무조건 진입하라고 조언한다. 오는 7월부터 분양가상한제 물량이 나오면 현저히 싼 물량이 나온다. 상황이 불안해도 청약은 경쟁률이 높을 것으로 전망했다.

 

저금리 시대에 다주택자는 대출 이자 부담이 줄어든다.

하지만 이보다 보유세 등 세금 증가로 인한 기회 비용이 더 크다. 때문에 다주택자들은 주택을 매도하거나 증여, 임대사업자 등록 중 부담을 덜 수 있는 방법을 선택해야 한다고 전문가들은 조언한다.

송인호 위원은 "지금은 가격 상승을 기대하기 어려운 상황이다. 아무리 저금리라 하더라도 변동성은 큰데 세금 부담은 급격히 늘고 있다. 지금은 매도 혹은 증여를 해야 한다. 현 상황에서는 다주택을 유지하고 있으면 독이 된 다"고 했다.

 

전문가들은 올 2분기를 주목하고 투자 전략을 세워야 한다고 했다.

2분기 내 정부가 국내 방역에 성공하고 팬데믹 상황이 종식되면 제로금리로 형성된 풍부한 유동성이 부동산으로 넘어올 가능성이 있다. 그러나 코로나19가 장기화되면 부동산 하락은 불가피하다. 하지만 코로나19 해결로 상반기에 모멘텀이 바뀐다면 하반기에 위축됐던 수요가 더 늘어나고 기대심리가 올려가면서 풀려 있는 자금이 집값을 끌어올릴 수도 있을 것이다.