코로나19 위기와 관련한 수익형 부동산 투자 전략, 급매로 나오는 알짜 상가를 적극 매수하자.

코로나19 사태로 내수경기가 얼어붙으면서 많은 분야에서 피해가 속출하고 있다. 자영업은 물론 대기업, 중소기업 가릴 것 없이 모두가 허리띠를 졸라매고 있다. 부동산 경기도 물론 예외는 아니다. 코로나 여파로 부동산 시장의 거래도 급격히 냉각중이다.

 

부동산 중개사들의 말을 빌리면, 부동산 거래 수요자들이 코로나 감염을 우려하여 부동산 물건을 아예 보러 오지 않는다고 한다. 또한 정부에서 부동산 가격을 잡기 위해 각종 규제정책을 쏟아내고 있기 때문에 부동산 시장 역시 상당기간 침체기에 접어들 것으로 예상된다.

 

하지만 이와 같은 위기의 시대에 주식, 채권, 부동산 등에 투자하는 사람들이 점점 늘어나고 있다.

과거 IMF나 2008년 금융위기 당시 위기가 극복되고 난 후 자산가격이 급등했던 과거의 사례를 학습한 경험으로 많은 사람들이 지금같은 위기의 시대에 투자에 참여하고 있는 것이다. 이는 부동산 시장에도 마찬가지다. 이와 관련하여 수익형 부동산에 대한 투자 전략에 대해 알아보자.

 

현재는 수익형 부도산 시장도 코로나19 사태로 인한 실물경제에 충격으로 침체되어 있는 상황이다.

사람들이 집 밖으로 나오지 않으니 상가가 활성화 될 리 없고 임대인들도 버티기가 쉽지 않은 상황이기 때문이다. 그래서인지 한국감정원에 따르면 전국 소규모 상가 공실률이 상승하고 있다.

 

 

한국감정원이 발표한 전국 소규모 상가 공실률은 지난해 1분기 5.3%에서 4분기 6.2%로 훌쩍 뛰었다. 규모가 커 임차인 구하기가 녹록지 않은 중대형 상가 공실률은 같은 기간 11.3%에서 11.7%로 올랐다. 코로나19 직격탄을 맞은 올 1분기는 상황이 더 악화될 전망이다.

 

 

하지만 위기는 곧 기회다.

결론은 주식과 채권 등 여타의 투자전략과 동일하다. 지금 코로나 위기로 싸게 나온 매물을 저가에 매수하면 경기가 회복되는 1~2년 이후에는 수익률 상승과 자본차익을 얻을 수 있다는 것이 전문가들의 의견이다

 

김윤수 빌사남 대표는 서울 외곽에 있는 꼬마빌딩 보유자들 중에 빌딩을 매각해 달라는 요청이 부쩍 늘었다며 자영업 도산 속도가 빨라지면 자금 사정이 여의치 않은 강남 건물주까지 여름을 기점으로 매물을 내놓을 것으로 본다고 전망했다. 따라서 급매로 나오는 꼬마빌딩·상가의 옥석을 가리면 좋은 물건을 매수할 수 있다는 것이다.

 

그럼 어떤 물건이 과연 옥이고 올바른 선택이 될까?

 

급매로 나온 물건중에 정말 좋은 물건의 기준은 바로 <역세권, 장기임차인, 4차로변>의 3가지 조건으로 요약된다. 정성진 어반에셋 대표는 경기하강기에는 최대한 보수적인 잣대로 매물을 봐야 한다며 역세권 인근에 법인이나 스타벅스 등 우량 임차인이 장기계약한 건물이 1순위라고 조언한다.

 

 

그중에서도 특히 4차로 이상 대로변 빌딩에 접한 꼬마빌딩은 경기가 회복될 때 시세 상승폭이 상당할 수 있다. 김윤수 대표는 서울 강남 매물을 기준으로 우량 임차인을 확보하고도 연 수익률이 3%를 넘는다면 충분히 투자 매력이 있다고 설명했다. 위와 같이 고가의 매물을 선택하는 기준은 역세권, 장기임차인, 4차로변의 세가지 원칙을 갖춘 급매물이 나올 경우 매수할 것을 조언하고 있다.

 

그렇다면 10억원 미만의 상가는 어떤 기준을 잡고 매수를 하면 좋을까?

 

10억원 미만의 상가는 대단지 배후 수요를 갖추고 있는가가 핵심 기준이 될 것이다. 박대원 상가정보연구소 소장은 상가는 지역과 무관하게 인근에 안정적인 수요가 있는지가 가장 중요하다며 간판이 잘 바뀌지 않고 안정적으로 돌아가는 상권의 대로변 상가라면 안심할 만하다고 분석했다.

 

 

하지만 지금같은 위기의 시대에 부동산 투자를 할때는 주의해야 할 점도 있다.

 

우선 신도시와 같은 새로운 개발지구에서 나오는 신규상가를 분양받는 것은 조금 신중해야 할 것이다. 왜냐하면 지금과 같은 코로나 사태로 경기가 한동안 하락기에는 임차인을 구하기가 쉽지 않기 때문이다. 잘못하면 상권이 형성되기까지 공실 상태가 한참 동안 유지될 수도 있다.

 

또한 공급 과잉 우려도 제기된다. 임채우 KB국민은행 WM스타자문단 전문위원은 마곡·위례·하남신도시 등 상가는 공실률도 높고 임대수익률도 떨어진다며 새로 나오는 상가를 사기보다는 임대가 맞춰져 있는 기존 상가에 초점을 맞춰야 한다고 조언했다.

 

경매시장도 눈여겨봐야 할 것으로 보인다. 장근석 지지옥션 팀장은 상가는 아파트에 비해 경매시장에서 유찰되는 경우가 더 많다며 눈여겨보던 상권에서 경매로 상가가 나오면 훨씬 싼값에 사들일 수 있다고 말했다.

 

이처럼 수익형 부동산 시장도 현재와 같은 위기를 잘 활용한다면 코로나 사태가 극복되고 시장이 회복되는 시기에는 높은 수익률과 자본차익을 얻을 수 있을 것이다.

 

PS) 예전에 올린 부동산 관련 포스팅입니다. ^^

코로나 사태 이후 부동산 전망(국내, 글로벌 부동산 투자 전망)