지방 중소형 건설사들 줄도산 위기, 이러다가 다 죽어~!

올초부터 국내 부동산 경기가 좀 풀리나 했더니, 최근들어서는 다시금 부동산 경기가 냉각되어가고 있습니다. 말 그대로 요즘 부동산 경기는 살얼음판을 걷고 있다는 표현이 딱 맞을 것 같은데요. 왜냐하면 올해들어 건설업체가 무려 496개나 폐업했다고 합니다.

 

또한 지방 미분양 주택이 증가하고 부동산 PF 시장은 자금이 경색되었습니다. 사태가 이러하자 정부는 긴급 지원에 나섰지만 그럼에도 불구하고 중소 건설사들의 줄폐업을 막기엔 역부족인 상황입니다. 오늘은 현재 부동산 건설 경기에 대해 알아보려고 합니다. 🤔

 

 

인플레로 인한 고금리 장기화와 부동산 경기 악화로 지방 중소형 건설사들의 줄도산 위기가 부상하고 있습니다

 

 

지난 11월 정부 집계에 의하면 41개의 종합건설업체가 폐업을 신고했다고 합니다. 올해들어 건설업체 폐업 신고 건수는 총 496건으로, 작년보다 무려 67% 나 급증했습니다. 이 수치는 2006년 이후 17년 만에 최대라고 합니다.

 

정말 요즘 부동산 경기가 얼마나 얼어 붙어 있는지 실감할 수 있는 지표입니다. 이런 말이 있지요. 어느 지역에서 종합건설사가 부도나면 그 지역의 경제는 초토화가 된다고 말입니다. 그만큼 부동산 건설 산업은 전후방 연관 산업이 다양하고 촘촘하게 얽혀있기 때문에 매우 중요한 산업입니다. 🏗️

 

 

이렇듯 코로나 팬데믹 종료 이후 급격한 치솟은 인플레와 고금리 여파로 한계에 처한 중소형 건설사들이 올해를 넘기지 못하고 줄줄이 도산할 가능성이 높아진 상황입니다. 운영 자금을 마련하지 못한 일부 중소형 건설사들은 낙찰받은 땅을 포기하는 사례까지 나올 정도라고 합니다.

 

 

부동산 시장은 한 나라의 국내총생산(GDP)에서 상당한 비중을 차지합니다. 실제로 중국은 부동산 경기가 좋으냐 나쁘냐에 따라서 중국 경제를 좌지우지 한다고 볼수도 있습니다. 그래서 중국 정부가 부동산 경기를 띄우기 위해 꾸준히 노력중이고요. 하지만 중국의 부동산 경기는 여전히 좋지 못한 상황입니다. 우리나라도 크게 다르지 않습니다.

 

 

 

우리나라의 부동산 관련 건설투자는 작년 기준으로 우리나라 국내총생산(GDP)의 약 15.4%를 차지합니다. 그만큼 부동산 건설사업과 연관된 산업도 다양합니다. 하지만 우리나라 역시 계속되는 건설업계 불황에 부동산 신탁사, 금융업계, 프롭테크, 부동산 중개 업계까지 불황의 그늘이 드리워져 있습니다.

 

건설사가 폐업 신고를 하게 되는 주된 내용은 결국 운영 자금을 마련하는데 실패했기 때문입니다. 그 예로 지난 12월 1일 경남 소재의 남명건설이라는 건설사가 부도 처리되었다고 하는데요. 남명건설은 약 600억원에 달하는 장기 미회수 공사대금을 감당하지 못한 것으로 알려졌습니다. 최근 경남 함안의 지역주택조합 공사 과정에서 공사비를 회수하지 못한 데 이어, 부동산프로젝트파이낸싱(PF) 대출까지 실패했다고 합니다. 결국 남명건설은 함안군 첫 지역주택조합 정비사업의 1층 골조 공사 단계에서 시공을 중단해야만 했습니다.

 

# 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)

> 부동산 개발 시행사가 미래에 벌어들일 개발이익을 담보로 대출을 받는 것.

 

 

이렇게 부동산 PF 부실화 우려가 커지면서 PF 대출 이자율도 자연스레 크게 높아졌습니다. 일부 사업장은 토지 매입을 위해 받은 브릿지론 금리가 20%까지 치솟았다고 어려움을 호소합니다.

 

# 브릿지론(Bridge Loan)

> 장기 자금 조달 수단을 확보하기 전 일시적으로 자금이 필요한 경우에 사용되는 대출 유형 중 하나. 일반적으로 이자율이 높고, 상환 기간이 짧은 특징을 가지고 있다.

 

 

 

문제는 남명건설과 같은 건설사들이 한 둘이 아니라는 데 있습니다. 남명건설과 같이 운영자금을 충분하게 보유하지 못하고 대출에 의존해 돌아가는 기업을 한계기업이라 칭하는데, 이러한 잠재적 부실기업이 작년 기준으로 전체 건설기업의 41.6% 나 된다고 합니다. 즉, 영업이익보다 이자비용이 많아 채무 상환이 어려운 잠재적 부실기업인 것이지요. 물론, 재무적으로 체력이 우량한 건설사들은 그야말로 대형 건설사들일테고, 지방의 중소형 건설사들은 대부분 이렇게 재무 건전성이 낮을 확률이 높지요. 이들 기업들은 고금리 기조가 장기화하면서 금리가 낮을 때 크게 늘렸던 투자와 부채가 오히려 독이 됐습니다.

 

게다가 고금리 기조에 따른 미분양 급증도 이들 기업들이 부도에 이르게 하는 주요 원인인데요. 특히 지방 미분양이 큰 문제입니다. 지난 10월 기준 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양 주택은 1만 224가구로, 그중 80%가 지방에 몰렸습니다. 수도권 아파트 입주율은 80.7%지만, 지방 입주율은 68.8%에 그친다고 합니다. 요즘 같이 팍팍한 세상에 고리로 대출을 받아 집을 분양받는다는 것이 결코 쉬운일이 아니지요.

 

 

지난 7월 주택도시보증공사는 총 91곳의 건설업체를 분양사고 위험 대상으로 지정했습니다. 분양계약이 파기됐을 때 계약금과 중도금 등의 환급을 책임질 능력이 없다는 의미입니다. 관리 대상 단지는 5만 3,641가구로, 3년 전에 비해 6배나 증가했습니다.

 

 

하지만 이 와중에도 프리미엄 브랜드를 보유한 대형 건설사들은 분양을 오히려 늘려가고 있습니다. 마치 치킨 게임을 연상하는데요. 이렇게 되면 지방 중소형 건설사들은 자연스럽게 구조 조정이 이뤄질 듯 보입니다. 대형 건설사의 프리미엄 아파트 분양 물량은 전년의 3배가 넘을 전망입니다.

 

 

또한 인플레이션에 따른 원자재 가격 상승까지 악재가 겹치면서 공사비 추가 분담금을 감당하지 못하는 사업장이 급증했습니다. 지난 9월 기준 공사비 회수가 어려울 것으로 보이는 신탁사업 현장이 전체 70곳 중 26곳으로 37.1%에 달합니다.

 

 

이렇게 여러 가지 악재가 복합적으로 작용하게 되면서 지방 중소형 건설사들의 줄도산이 불보듯 뻔한 상황이 되어가고 있습니다. 정부는 이에 어떤 조치를 취해야 하는 것일까요?

 

국토부는 지난 9월 PF 대출 보증 기간을 늘리고 건설 자금 등을 지원해 현재까지 약 1조 6,000억 원의 자금을 풀었다고 밝혔습니다. 그러나 업계는 개발 사업성 자체가 꺾인 곳은 당장 PF 만기를 연장해도 얼마 버티지 못할 것이라고 지적합니다. 결국 부동산 시장이 살아나지 않으면 언발에 오줌 누는 격이라는 뜻입니다. 물론, 지방 중소형 건설사들의 리스크를 무시한 무리한 건설 투자가 직접적인 원인이긴 하겠습니다만, 부동산 건설 경기는 우리나라의 경제에 큰 영향을 주는만큼 정부가 보다 세밀하고 심도있게 챙겨야 할 것입니다. 지금 이와 같은 위기 상황이 비정상을 정상으로 돌려놓기 위한 과정에서 겪는 고통일 테지요. 하루빨리 부동산 경기가 살아나서 지금의 위기를 잘 이겨냈으면 좋겠습니다.