돈이 되는 경제 이야기

부자가 되려면 반드시 알아야 하는 레버리지의 4가지 종류

꿈달(caucasus) 2022. 11. 22.
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일반적으로 사람들은 빚은 무조건 나쁜 것이다.

빚을 지며 살지 말아라~ 라고 말합니다. 하지만 빚은 나쁘기만 한게 아닙니다.

빚을 현명하게 활용하면 자산을 증식하는데 훌륭한 수단이 될 수 있습니다. 결국, 투자에 성공하려면 빚(레버리지)를 잘 활용해야 합니다.

 

 

제가 예전에 올렸던 레버리지에 관한 글에서도 빚(레버리지)은 적은 돈으로 최대의 수익을 끌어내는 지렛대가 될 수 있습니다. 우리가 생활에서 지렛대를 사용하면 실제 힘보다 몇 배 무거운 물건을 들어 올릴 수 있잖아요.

 

 

 

 

감당할 수 있는 부채는 훌륭한 자산관리 도구(레버리지, 지렛대)가 된다 / 양성채무의 장점

감당할 수 있는 부채는 훌륭한 자산관리 도구(레버리지, 지렛대)가 된다 / 양성채무의 장점 오늘은 지난 포스팅에 이어 부채(대출, 채무, 빚)에 관한 두 번째 이야기를 하고자 합니다. 지난 시간

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마찬가지로 투자에서 레버리지 활용은 다른사람의 돈을 이용해 나의 투자 수익을 높이는 것을 의미합니다. 내가 가진 돈만으로 투자할 때보다 레버리지를 활용할 때 수익을 극대화할 수 있습니다. 또한 요즘처럼 금리가 오르는 시기에는 레버리지 활용 없이는 도저히 집을 사기가 어렵습니다.

 

 

오늘은 레버리지의 4가지 종류에 대해 간단히 알아볼까 합니다.

레버리지의 종류에는 크게 4가지가 있습니다. 바로 대출, 전세, 증여, 시간입니다.

 


① 대출

대출은 말 그대로 은행과 같은 금융기관에서 돈을 빌리는 것을 말하는데, 정부 정책에 큰 영향을 받습니다. 정부가 주택 가격을 가장 손쉽게 조정할 수 있는 방법이 바로 대출 규제와 완화이기 때문입니다. 부동산 안정기나 하락기에는 집값의 70%까지 대출해주기도 하지만, 반대로 상승기에는 집값의 40% 이하로 대출을 틀어쥘 때도 있습니다.

 

대출에 대해 이해하려면 LTV, DSR과 같은 용어의 의미도 알아야 합니다.

 

# LTV(Loan to Value Ratio)

LTV는 ‘담보대출비율’로, 시세의 최대 몇 퍼센트까지 대출을 받을수 있는지를 뜻합니다. 예를 들어, 6억 원인 집을 매수할 때 LTV가 40%라면 2억 4천만 원까지 대출을 받을 수 있다는 의미입니다..

 

 

# DSR(Debt Service Ratio)

DSR은 ‘총부채원리금상환비율'을 뜻하며, 대출 원리금을 비롯한 개인 연소득 대비 모든 부채의 상환 비율을 말합니다. 예를 들어서 연소득1억 원에 DSR이 40%라면 대출 원금과 이자상환액이 연간 4천만 원을넘지 않는 한도로 대출을 해준다는 뜻입니다. 만약 연봉 1억 원인 사람이 주택담보대출을 받는다면 만기 30년, 이율 3.5%로 가정했을 때 최대약 7억 원을 받을 수 있습니다. 따라서 연봉 1천만 원당 7천만 원 정도의 대출을 받을 수 있다는 개략적인 유추가 가능합니다. 물론 금리가 인상될수록 대출 금액은 적어집니다.

 

 

참고로 2022년 7월 1일부터 총 대출 금액이 1억 원을 초과하는 순간부터DSR 40%를 적용하는 규제가 시행되었습니다. 한마디로 거의 모든 대출에 소득 기준의 제한이 생긴다고 이해하면 됩니다. 또한 LTV와 DSR규제는 서로 중복 적용되니, 소득이 낮다면 LTV 한도 여유가 있어도 대출액에 제한을 받게 됩니다.

 

 

 

 

② 전세

전세를 레버리지로 활용하는 방법에 대해 간단히 짚어보겠습니다.

예를 들어 매매가격 5억 원인 집에 세입자가 전세금 3억 원을 내고 살고있다면, 이 집을 집주인에게 2억 원을 주고 살 수 있습니다. 대신 세입자의 전세금 3억 원은 내가 떠안는 것입니다. 이것이 흔히 말하는 갭투자인데요.

 

 

그러면 실제로 내 주머니에서 나간 돈은 2억 원이지만, 나는 5억 원짜리 집의 소유자가 되는 것입니다. 이렇게 전세는 ‘나의 집을 빌려주고 무이자 대출을 받는 것’과 같습니다. 그래서 전세는 은행이 아닌 개인과 개인 간의 대출, 일종의 사채라고 할 수도 있습니다. 그러니 대출과는 달리 정부 규제로부터 거의 영향을 받지 않습니다.

 

다만 전세 레버리지를 활용할 때 주의해야 할 점은 ‘역전세 현상’입니다.

내가 5억 원짜리 집을 3억 원의 전세를 끼고 매매했는데, 2년 뒤에 해당집의 전세가가 2억 5천만 원으로 내려가면 어떻게 될까요? 그럼 5천만원을 세입자에게 내주어야 합니다.

 

 

③ 증여

증여는 말 그대로 다른 사람에게서 돈이나 자산을 무상으로 받는 것입니다.

일반적으로 부모님에게 증여를 받곤 하지요. 이렇게 부모님에게 돈을 증여받는 것도 레버리지 활용의 하나입니다. 이때는 증여에 따라붙는 세금을 반드시 고려해야 합니다. 주택을 매수하면 자금 출처를 소명해야 하는데, 이때 증여세를 내지 않고 증여받는 부분이 있다면 문제가 되기 때문입니다.

 

 

④ 시간

내가 가진 ‘시간’도 레버리지가 될 수 있습니다.

청약에 당첨되기 위해 무주택자로서 가점을 높이려는 행위를 시간 레버리지의 예로 들 수 있습니다. 또한 재건축이나 재개발, 초장기 호재 지역에 투자하는 것도 시간 레버리지의 하나입니다. 가격이 저렴할 때 부동산을 매수하여 오랜 시간 기다리는 것입니다.

 

 

기본적으로 사람들은 불확실한 상황 속에서 오래 기다리는 것을 싫어합니다.

그러나 이런 기다림의 시간을 활용하면 싸게 매수하여 나중에 큰 이익을 볼 수도 있습니다. 나에게 주어진 시간은 비교적 많은 데 비해 자금은 부족하다면 시간 레버리지를 적극적으로 활용해볼 수 있습니다.

 


 

이렇게 레버리지는 투자하려는 상황에 세대(연령)에 따라 선택할 수 있는 레버리지와 활용 범위가 달라집니다. 예를 들어 젊은 맞벌이 신혼부부라면 당장의 소득은 적더라도 미래 소득이 클 것으로 예상되기 때문에 최대한의 레버리지를 활용해도 괜찮습니다. 레버리지 활용이 두려워서 보수적으로 투자하면 자산이 늘어나는 속도가 크게 떨어질 수 있기 때문입니다.

 

 

이때는 저축률을 높여 투자금을 빨리 모으고, 그렇게 모인 투자금과 레버리지를 활용하여 살 수 있는 가장 좋은 집을 매수하면 됩니다. 아직 아이가 초등학교에 들어가기 이전이니 월세로 살면서 투자금을 모으고, 전세 레버리지를 끼고 유망 지역의 아파트를 사두는 투자도 가능합니다. 또한 재개발이 예정된 도심지 빌라를 매수하는 투자도 시도해볼 수 있습니다.

 

 

만약 40대 중반 전후의 중년 부부라면 근로소득이 가장 많을 때이고,

한동안 소득이 유지될 가능성이 높습니다. 그러나 머지않아 지출 또한 커질 수 있으므로 레버리지를 과하게 활용하기보다는 적정 수준에서 투자해야 합니다.

 

 

또한 자녀의 교육 환경 등을 고려하여 실거주를 염두에 두고 집을 매수해야 합니다. 이 시기는 모아둔 돈이 꽤 있고 소득도 높으므로 최대한 주택담보대출을 많이 받아서 정주 환경이 좋은 유망지역의 집을 사는 것이 좋겠습니다.

 

 

자녀가 결혼 적령기에 이른 노부부는 어떨까요?

이때는 전세 레버리지를 활용하는 투자는 아예 생각하지 않는 편이 좋습니다. 재건축이나 재개발 투자 역시 오랜 시간이 걸리므로 추천하지 않습니다. 그보다 철저히 실거주할 집을 찾는 데 주력해야 합니다. 대출도 최소화하거나 받지 않는 것이 좋습니다. 노부부의 생애 주기에 맞게 구축 아파트라도 교통이 편리하고 의료 시설이 잘 갖춰진 집을 매수할 것을 권장합니다.

 

본 글은 다음의 도서를 참고하여 작성하였습니다.

*운명을 바꾸는 부동산 투자수업, 정태익 저

 

 

 

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