꿈달의 자산관리 공부(재테크)

성공적인 상가 투자를 위해 기억할 사항, 상가 투자의 정석

꿈달(caucasus) 2022. 11. 29.
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상가 투자의 정석

 

 

부동산 투자에서 가장 인기가 좋은 것은 아무래도 아파트에 투자하는 것입니다.

이 외에도 빌라, 상가 등에 투자하는 방법이 있는데요. 오늘은 상가 투자에 대해 알아보려고 합니다. 주로 상가에 투자하는 사람들은 이미 실거주할 아파트가 있거나 2채 이상의 주택을 보유한 다주택자들이 세금 부담을 피하고, 매월 일정한 추가 소득을 필요로 하는 분들이 투자를 합니다.

 

 

지금부터 상가 투자를 시도하기 전에 미리 알아야 할 최소한의 사항을 정리해보겠습니다.

 

 

1. 임차인 입장에서 생각하라

 

상가만 매수하면 매달 월세가 알아서 들어올 것처럼 생각하는 사람들이 의외로 많습니다. 그런데 생각보다 월세 받기가 쉽지 않습니다. 임차인이 내 상가에서 충분히 돈을 벌 수 있어야 월세를 받을 수 있으니까요.

 

 

임차인이 내 상가에서 돈을 벌지 못하면 월세도 내지 못할 테고, 결국 공실이 될 수밖에 없습니다. 결국 투자자라면 상가를 매수하기 전에 역지사지의 입장에서 생각해봐야 합니다.

 

 

‘여기서 영업하면 임차인이 돈을 잘 벌 수 있을까?’

‘어떤 업종을 해야 돈을 벌 수 있을까?’

 

등을 고민해보는 것입니다. 임차인의 입장에서 생각해보는 것이 상가 투자의 기본입니다.

 

 

 

2. 매출의 10%를 기억하라

 

상가 투자를 할 때는 내가 얼마를 월세로 받을지 목표 수익을 정해야 하는데,

이 또한 임차인 입장에서 생각해보아야 합니다. 업종에 따라 다르겠지만 보통 매출액의 10% 이상이 임대료로 지불됩니다. 임차인 입장에서는 그 임대료를 지불할 수 있을 만큼의 매출을 내야 월세를 낼 수 있습니다.

 

 

그럼 역으로 매출액이 월세의 10배 정도 나올 만한 업종이 무엇인지 따져보는 겁니다.

월세로 100만 원을 받고 싶다면 적어도 그 상가에서 월 매출 1천만 원이 나올 수 있는지, 그럴 만한 업종은 무엇이 있는지 알아봐야 합니다.

 

 

{ 세대수가 많기로 유명한 송파구의 한 아파트를 살펴봅시다. 단지 내에 있는 실평수 7평짜리 상가의 월세 호가는 2022년 2월 기준보증금 5천만 원/월세 350만 원에 달합니다. 임차인이 이곳에서 월세를 내려면 월 매출 3,500만 원 정도는 나와야 한다고 가정해봅시다. 일반적인 30평 아파트의 안방보다 조금 큰 7평 남짓한 작은 공간에서 월 3,500만 원의 매출을 올릴 만한 업종이 많지는 않을 겁니다. 30일 내내 일한다고 가정해도 매일 120만원, 10시간 기준 시간당 12만 원을 벌어야 합니다. 테이블 두세 개 놓을 수 있는 공간에서 10분에 2만 원씩 한 달 내내 팔아야 한다는 의미입니다. }

 

 

좀 더 명확하게 조사하기 위해 내가 매수하려는 상가 주변에 실제 영업하는 업종의 일 매출을 계산해보는 것도 좋은 방법입니다. 며칠 시간을 들여 실제 가게에서 시간당 얼마를 벌고 있는지 확인하는 것입니다.

 

 

위와 같은 조사를 통해 내가 원하는 월세를 감당할 업종으로 무엇이 있을지,

월세가 너무 높은 것은 아닌지 대략적인 감을 잡을 수 있습니다. 그다음에는 이를 바탕으로 내가 투자하고자 하는 상가에 대한 정보를 정리하면 됩니다.

 

 

만약 내가 매수하려는 상가에서 그 정도 매출을 올릴 만한 업종이 떠오르지 않거나,

해당 업종의 경쟁 업체가 이미 인근에서 영업을 하고 있다면 원하는 월세를 받기가 어려울 수도 있습니다.

 

 

성공적인 상가 투자를 하려면 어떻게 해야 할까요?

 

3. 반드시 현장에 가봐야 한다

 

주택 투자와 마찬가지로 상가 투자를 할 때도 현장에 여러 번 가야합니다.

투자에 영향을 주는 중요한 정보는 현장에 가야 얻을 수 있습니다. 현장에서 체크해야 하는 부분은 다음과 같습니다.

 

 

① ‘주 동선’, 즉 사람들이 주로 다니는 동선을 파악하는 것입니다.

최근 며칠간 외출했던 기억을 떠올려봅시다. 아마 외출할 때도, 집에 돌아올 때도 거의 같은 길로 다녔을 겁니다. 사람들은 대부분 주로 다니는 길을 잘 벗어나지 않습니다. 특히 아파트 단지에는 많은 사람이 익숙하게 다니는 주 동선이 따로 있습니다. 같은 아파트 단지를 배후에 둔 상가라 해도 주 동선에 해당되는 곳과 아닌 상가는 매출에 큰 차이가 있을 수밖에 없습니다.

 

 

 

② ‘공실'을 체크해야 합니다.

내가 관심을 둔 건물은 물론이고 인근 상가도 돌아다니면서 비어 있는 곳이 얼마나 되는지 확인해보는 것이 좋습니다. 공실이 많으면 그만큼 그 지역 상가의 임대료가 과대 포장되어 있을 가능성이 큽니다. 내가 원하는 만큼의 월세를 받기가 힘들다는 의미입니다.

 

 

 

③ ‘경쟁 업체 수’를 따져봐야 합니다.

내 목표 월세를 감당할 만한 업종을 대략적으로 예측해본 후, 경쟁 업체가 인근에 얼마나 있는지, 또 영업이 잘되고 있는지 확인합니다.

 

 

④상가 주변의 ‘분위기’를 느껴봐야 합니다.

내가 임차인이라면 정말 여기에서 영업을 하고 싶은지 등 말로 설명하기 힘든 느낌을 확인하는 것입니다.

 

 

⑤ 최소한 3~4년 정도 상권이 형성된 곳을 노려라.

대단지 신축 아파트의 상가를 분양받는 것은 어떨까요? 새것을 매수하는 만큼 좋은 선택으로 보일 수 있지만, 신축 상가는 변수가 많습니다. 먼저 상가 분양가가 높게 책정되어 있을 가능성이 있습니다.

 

또한 상권이 아직 자리 잡기 전이라 추후 어떤 업종이 입주할지 예측하기 어렵고, 사람들의 주 동선이 어디일지 미리 예측하기 힘듭니다. 이미 투자했는데 예측이 틀어지면 상가는 해결책을 찾기가 힘듭니다. 이런 상황을 피하려면 배후 세대 입주가 어느 정도 마무리되고, 이들의 주 동선이 파악된 이후에 상가를 매수하는 편이 안전합니다. 입주가 끝나고 3~4년 정도 지난 곳이라면 어느 정도 시세와 주 동선이 정해지기 마련입니다.

 

⑥ 주택의 호재가 상가에 무조건 좋은 것은 아니다.

내가 매수한 상가 인근에 지하철역이 들어선다고 가정해봅시다. 주택 투자라면 무조건 호재로 작용하겠지만 상가는 그렇지 않을 수도 있습니다. 지하철역이 생기면서 사람들의 주 동선이 완전히 바뀔 수도 있기 때문입니다. 지하철 입구로 가는 최단 거리가 주 동선으로 바뀌기도 합니다. 장사가 잘되던 상가인데 갑자기 사람이 뜸해지고 매출이 하락하기도 하죠. 이렇듯 상가 투자를 할 때는 주택과 다른 관점에서 호재를 바라볼 수 있어야 합니다. 무엇보다 ‘임차인이 돈을 잘 벌 수 있을까’를 중점적으로 생각해야 한다는 사실을 꼭 기억합시다.

 

 

* 본 글은 <운명을 바꾸는 부동산투자수업 / 정태익 저> 글을 참고했습니다.

 

 

 

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