강남 구축아파트 가격이 40억이 넘는 이유(부동산 투자 입지가 좋은곳의 조건은?)

강남의 40년 된 아파트 가격이 40억이 넘는 이유

 

 

우리나라 부동산의 불패신화를 만들어낸 곳~!

바로 강남입니다. 강남은 왜 그렇게 집값이 비싼 것일까요?

강남에는 지은지 40년이 넘는 오래된 구축 아파트가 평당 1억원이 넘는 가격에 거래됩니다.

평당 1억원이라니, 정말 엄청나게 높은 거래 가격입니다. 🤑

 

 

이렇게 강남이 귀한 대접을 받는 이유는 무엇일까?

결국 강남에 대한 사람들의 수요가 몰리기 때문입니다.

집의 가격은 ‘대안의 부재’가 만듭니다.

즉 더 나은 곳이 없으면 없을수록 수요가 몰리면서 집의 가치가 상승합니다.

 

 

결국 강남이라는 곳이 다른 곳에 비해 위치가 매우 좋고,

편리하니까 사람들의 많은 관심이 집중되고, 그러다보니 강남에 산다는 것만으로도 우월감을 느낄 수 있습니다. 결국 강남의 가격은 상승할 수밖에 없는 구조입니다.

 

What is a good place to invest in real estate? / 오픈AI DALL.E 2

 

강남은 처음부터 택지지구로 개발되었습니다.

다른 업무지구(광화문, 여의도)와 달리 기업체와 주거지역이 함께 들어설 수 있었습니다. 주중에도, 주말에도 사람이 많으니 교통이나 상업 시설, 문화 시설 및 기타 인프라가 발달하게 되었습니다. 살기 좋은 곳이 사람들을 끌어들이고, 사람들이 모이니 더욱 살기 좋아지는 선순환이 일어납니다. 이것이 바로 ‘입지가 좋은 곳’이라는 것입니다. 예를 들어 압구정 현대아파트를 살펴봅시다.

 

 

① 직주근접

 

사람들이 집을 구할 때 가장 중요하게 보는 요소 중 하나가 직장과의 거리입니다. 기업체와 종사자가 많은 곳 혹은 지역으로 이동이 편리한 곳에 주택이 많이 생겨나는 이유입니다.

 

 

종사자 500명 이상의 기업이 강남구와 서초구에 몰려있습니다. 이는 광화문 도심(중구/종로구)과 여의도 도심(영등포구/마포구)을 합친 것과 맞먹습니다. 강남구에 위치한 압구정 현대아파트는 강남 도심의 수많은 사업체와 직주거리가 매우 가깝습니다.

 

 

② 편리함

 

주택의 여러 조건 중 실거주 측면에서 사람들이 가장 중요하게 생각하는 것이 ‘교통의 편리함’ 입니다. 강남은 어디에서나 지하철역이 가깝고, 버스가 자주 다니고, 도로가 잘 뚫려 있습니다. 강남은 기업체가 많은 데다가 거주 인구가 많기 때문에 교통의 필요성이 점점 커지게 되었습니다. 강남이라서 교통이 발달한 게 아니라, 그럴 수밖에 없는 환경이었던 것입니다. 교통의 편리함 또한 집값을 끌어올리는 요소가 되었습니다.

 

 

압구정 현대아파트의 경우 걸어갈 수 있는 거리에 3호선과 수인분당선이 있고, 바로 앞에 올림픽대로가 있으며, 동호대교와 성수대교가 연결되어 있어 어디로든 이동하기에 편리합니다.

 

 

 

③ 인프라와 여가생활

 

여러 상업 시설과 문화 시설을 비롯해 여가를 즐길 만한 시설이 두루 갖춰지면 사람들이 몰려들 수밖에 없습니다. 압구정 현대아파트 바로 앞에는 한강공원이 있고, 현대백화점과 갤러리아백화점이 걸어서 갈 수 있는 거리에 있으며, 신사동 가로수길, 압구정 로데오거리나 청담동 명품거리도 가깝습니다.

 

 

④ 학군과 학원

 

강남은 학군 좋기로 유명합니다. 강남이라서 학군이 좋은게 아니고, 처음부터 고소득자들이 강남으로 모여들어 살다보니 자연스럽게 학군이 형성된 것입니다. 압구정 현대아파트는 단지 내에 초등학교와 중학교, 고등학교가 모두 있어서 학생들이 편하게 통학할 수 있으며, 학업성취도평가 역시 최상위 지역 중 하나입니다. 학원가로 유명한 대치동과도 충분히 접근 가능한 거리에 있는 것도 장점입니다.

 

 

⑤ 우월감

 

내가 사는 집이 곧 나의 명함이자 사회적 지위를 보여주는 시대입니다. 이런 우월감은 앞서 이야기한 여러 요소가 더해지고 시너지를 일으켜, 많은 사람들이 선망하는 집이 되었을 때 비로소 생겨납니다. 좋은 기업체가 많은 곳 가까이에 주거 단지가 있어서 고소득자인 사람들이 모여 살게 되었고, 이로 인해 교통과 상업 시설 및 인프라가 발달하며, 자연스레 학군도 발달하면서 누구나 살고 싶어하는 곳이 되었습니다. 이 모든 요소가 수십 년간 쌓이면서 강남은 부촌이 되었습니다. 그중에서도 대표적 부촌인 강남 압구정에 산다는 것만으로도 우월감을 느낄 수밖에 없습니다.

 

 

 

⑥ 가치 상승에 대한 기대감

 

집값은 현재 가치만으로 결정되지 않습니다. 미래에 이곳의 집값이 오를 거라는 기대감이 현재의 가치 이상으로 집값을 높이기도합니다. 재건축이나 재개발 또한 커다란 호재로 작용합니다. 오래된 것이 새것이 되면 가격이 오를 수밖에 없기 때문입니다.

 

 

압구정 현대아파트 또한 그렇습니다. 특히 압구정 현대아파트1차와 2차는 무려 1976년에 지어졌고, 이후 14차까지 순차적으로지어졌지만 대부분은 40년을 훌쩍 넘겼죠. 앞서 말한 여러 요소가 더없이 뛰어난데 오직 하나, 집이 낡았다는 것만이 유일한 단점입니다. 만약 재건축을 통해 이러한 단점마저 보완된다면 그야말로대안이 없는 곳으로서 명실상부한 강남의 ‘대장 아파트’가 될 수 있습니다. 이것이 바로 40년이 훌쩍 넘은 구축 아파트가 평당 1억 원이 넘는 가격에 거래되는 이유입니다.

 

 

# 입지를 분석할 때 꼭 알아야 하는 것들

 

투자자라면 단순히 아파트의 연식이 집값을 결정하지 않는다는 사실을 알아야 합니다.

입지를 분석하는 기준은 매우 여러 가지입니다. 집을 사기 전에 최소한 다음의 몇 가지를 확인하고, 다른 지역의 집과 비교 분석한 뒤에 결정하기 바랍니다.

 

 

1. 이 지역의 (종사자 수에 따른) 기업체 수는 얼마인가?

2. 이 지역의 아파트 공급 상황은 어떠하며 앞으로의 공급 계획은 어떠한가?

3. 교통은 편리한가? 지하철역 개통 계획이 있는가?

4. 학군은 잘 갖춰져 있는가? 가까운 곳에 학원가가 있는가?

5. 상업 시설은 충분한가?

6. 여가 시간을 보낼 만한 시설이 잘 갖춰져 있는가?

7. 이 집 또는 이 지역에서만 누릴 수 있는, 다른 사람들이 부러워할 만한 무언가가 있는가?

8. 그 밖에 다른 호재들이 있는가?

 

 

* 본 글은 <운명을 바꾸는 부동산투자수업/정태익 저> 글을 참고했습니다.