서울 아파트 전셋값은 언제까지 오를까? 7월 전세대란이 다가온다.

 

* 서울 아파트 전셋값이 꾸준히 오르고 있다.

** 기존 전세 계약을 연장하는 갱신 계약도 덩달아 늘었다.

*** 한동안은 상승세가 이어질 가능성이 크다. 오늘 7월 전세 대란이 벌어질지도...

 

 

올해 서울 아파트 전셋갑의 상승이 심상치 않다. 주된 원인은 무엇일까?

전문가들이 판단한 바로는 바로 지난해 부동산 시장을 떠들썩하게 만든 전세 사기~!

전세 사기로 인정된 피해자만 1만 5천 명이 넘었다고 한다. 전세 사기는 아파트에 비해 매매가가 저렴한 빌라나 오피스텔에서 주로 이뤄졌는데, 이로 인해 최근 서울에서는 전세 수요가 아파트로 집중되고 있다는 것이다. 결국 이것이 서울 아파트의 전셋값 상승으로 이어지고 있는 것이다.

 

 

2024년 5월 1주(5.6일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향 / 자료제공=한국부동산원

 

 

부동산 정보업체 부동산R114에 따르면 4월 셋째 주 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.03% 올랐다. 작년 11월 첫째 주 이후 주간 기준으로 상승 폭이 제일 컸다. 한국부동산원 통계 기준으로는 10개월째 상승세다.

 

 

그런데 정작 매매시장은 5주 연속 보합세(0.00%)다. 재건축과 일반 아파트도 별다른 가격 변동이 없었다. 이처럼 최근 부동산 시장에서는 전세 시장과 매매 시장의 흐름이 반대다. 결국 전세 시장과 매매 시장 사이의 괴리율이 상당히 크다는 것이다. 결국 지금의 전세값 상승이 부동산 매매 가격을 올려주지는 않고 있다는 것인데...

 

 

전셋값이 오르는 주된 이유는 전세 매물이 확 줄었기 때문이다. 부동산 정보업체 아실에 따르면 지난 21일 기준, 서울 아파트 전세 매물은 3만 508건으로 1년 전과 작년 초에 비해 44% 감소했다. 전세 사기를 피해 아파트 전세 매물을 찾는 사람은 증가한 데 반해, 신규 입주 물량 감소로 전세 매물 공급은 줄었기 때문이다.

 

 

 

전셋값이 치솟다 보니 기존 계약을 연장하는 경우도 늘어났다. 전월세 상한제에 따라 보증금이 오르더라도 기존 전세금의 5%가 한계라 새로 전세 매물을 구하는 것보다는 저렴하기 때문이다. 올해 들어 체결된 서울 아파트 전세 계약 가운데 기존 계약을 그대로 연장하는 갱신계약이 35%를 차지했다. 작년에 비해 8%P가량 늘어난 수치라고 한다.

 

 

전체 갱신계약 중 증액 갱신의 비중도 커졌다. 증액 갱신은 기존 계약보다 전세보증금을 올린 계약을 뜻하는데, 올해 갱신계약 중 증액 갱신은 전체의 57%로, 작년에 비해 11%P 높아졌습다. 반면, 보증금을 낮춘 감액 갱신 비중은 전체의 29%로 1년 새 12%P 줄었다.

 

 

한동안 서울 아파트 전셋값 상승은 계속될 전망이다. 고금리 장기화에 대출 규제 강화까지 겹치면서 빚을 내 집을 사기보다 전세 자금 대출을 선호하는 경향이 드러나기 때문이다. 분양가가 급격하게 오른 것도 아파트 청약과 매매 수요를 줄여 전셋값 상승에 영향을 미칠 것으로 보인다.

 

 

시장도 앞으로 전셋값 상승이 이어질 것으로 내다봤다. 지난 3월, KB부동산이 전국 6천여 개의 부동산 중개업소를 대상으로 조사한 결과, 서울 전셋값이 상승할 것으로 전망한 중개업소는 전체의 31.3%인 반면, 하락할 것이라고 응답한 업체는 9.8%에 불과했다.

 

 

일각에서는 오는 7월 전세 가격이 한 차례 더 급등할 것으로 내다봤다. 2020년 7월 30일부터 시행된 임대차 계약갱신청구권이 오는 7월 말부터 만기가 도래하기 때문이다. 그간 전월세 상한제에 따라 기존 전세금의 5%밖에 올리지 못했던 임대인들이 만기 이후 전셋값을 대거 올릴 수 있다는 이야기다. 오는 7월은 전세 대란이 벌어질지도 모를 일이다.